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高息举债50亿 荣盛8折跳水保命

【发表时间:2019-07-11 16:50:00 来源:】

    在前几年疯狂拿地并且曾经历过南京的退地风波后,2011年,荣盛房地产发展股份有限公司(002146.SZ,下称“荣盛发展(002146)” )拿地步伐明显收缩,但是2012年伊始,荣盛连续在沈阳、廊坊拿下两块地,传递出了逆市抄底的信号。

    与此同时,为解资金之困,荣盛频频向母公司荣盛控股股份有限公司高息借款,并通过信托等方式筹措资金,这导致财务成本激增,大量利润被侵蚀。

    综合楼面价约为912元/平方米

    以三、四线城市布局为主的荣盛发展,自2007年8月上市,打通资本市场通道后,加快了拿地步伐。仅2007年下半年,荣盛先后在沧州、廊坊、蚌埠、南京等地获取项目6个。

    其中,2007年12月6日,荣盛以7.1亿元竞得的南京栖霞区仙林新区仙林湖以西、仙林大道以北C2地块,楼面地价达5566元/平方米,号称“仙林地王”,这打破了荣盛发展一贯低成本拿地的形象。按照合同约定的开工时间为2008年12月30日,但直到2010年,该地块仍无开工迹象,并且拖欠土地款。

    据悉,2010年仙林地区在售房均价1.1万元/平方米,如果算上建安、财务、营销、贷款等成本,该地块的成本价就接近1万元/平方米。2010年5月18日,江苏省国土厅下发通知,将该地王列为挂牌督办项目。最终,荣盛发展放弃了该地块的开发,7月,土地出让合同被解除,荣盛损失了1.065亿元定金。这并未影响荣盛发展的扩张。就在“仙林地王”被收回的同时,荣盛发展以6.6亿元在徐州拿地,楼面价仅为735元/平方米。紧接着,荣盛发展又以16.41亿元竞得唐山5地块,楼面价为2564元/平方米。2010年全年,荣盛花了76.9亿元拿地700多万平方米,截至2010年末,荣盛发展的土地储备已达1700万平方米。

    但是,进入2011年以来,调控越发严厉。时代周报记者根据荣盛发展官网的信息统计,2011年荣盛发展只在盘锦、廊坊、蚌埠、沈阳花了16.22亿元拿下6块地,相较于2010年拿地额度下滑了79%。而荣盛发展副总经理、董秘陈金海去年底在跟券商电话会议交流时曾透露,原本2011年计划拿地60亿元。

    中投顾问房地产行业研究员殷旭飞向时代周报记者表示,这一现象说明荣盛发展在2011年开始选择战略收缩,企业经营以保证资金链稳健为目标。

    陈金海在券商调研时也明确表示,2012年行业进入底部,荣盛将通过收购或土地市场扩大项目储备。据浙商证券研究员戴方测算,荣盛的土地储备成本相对较低,截至2011年底,荣盛的综合楼面价约为912元/平方米。

    2012年1月10日,荣盛以2.87亿元取得廊坊市2011-027号地块,占地面积5.63万平方米。1月11日,荣盛又以1.72亿元获得沈阳沈北开发大道北侧一地块,占地面积8.39万平方米。

    凯捷咨询顾问刘争告诉时代周报记者,从荣盛的布局来看,基本在江苏、安徽、山东、河北、东北,都是项目公司,散点布局,还没有形成全国扩张的趋势,基本上是机会型,哪有机会就去哪,抄底成本低的地块,并且深耕重点进入的城市。

    净利润二成以上支付利息

    截至目前,荣盛1900万平方米左右的土地足够未来3-5年开发,但摆在荣盛面前的是如何保持高周转。

    2011年初,荣盛制定的全年业绩目标是135亿元,但业界估计,荣盛发展完成的量可能在100亿-110亿元。从地区看,廊坊、沈阳、聊城、蚌埠、邯郸去化相对不错,但湛江、徐州和临沂的项目由于未能按照预定计划推盘,错失了上半年良好的销售时机。

    2011年12月29日,在荣盛高管电话交流会上,董秘陈金海称,2011年前两个季度,市场销售比较正常,但到了三季度,销售受到明显影响,一是部分城市限购,二是没有限购的城市受到限贷影响,首付比例提升、利率提升,三是一、二线城市量价下跌的传导因素。上半年大部分项目的去化率有50%-60%,但到三季度,观望气氛上升,大部分区域的去化下降到30%。

    为了促进销售,从去年11月份开始,荣盛在16个在售区域采取了打折、送车位等手段回笼资金,例如南京六合开发区的荣盛龙湖半岛,8折价格“跳水”直接降到了4900元/平方米。

    陈金海表示,2012年的策略仍旧以走量为主,能卖尽量卖,把原先进入的城市的市场占有率提高,在上半年资金允许的情况下保证一定的开工量,全年开工量基本与2011年360万平方米持平。另一方面,要拓展融资渠道。

    据悉,2011年,荣盛通过信托、向大股东委托借款、房地产基金融资约50亿元。其中,荣盛发展公告的向大股东荣盛控股的委托借款总额高达19.5亿元,借款年利率在12.5%及以上,分三次借得,这就意味着荣盛每年应向大股东支付的利息至少为2.44亿元,占公司2010年净利润的两成以上。

    2月24日,荣盛发展再度发布公告称,公司控股子公司廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司拟通过廊坊商业银行股份有限公司开发区支行向荣盛控股股份有限公司委托借款2亿元,期限为2年,年利率不超过12.5%。

    此外,从2010年起,荣盛的信托借款总计筹集资金共计14.62亿元。其中,荣盛向华宝信托所融得的3亿资金将于今年一季度到期,利息成本为8%,折合利息费用在2400万元左右。2010年9月,荣盛向中投信托融得6.62亿元资金,年利率为13%,将于今年12月6日到期,利息费用预计有8000多万元。2011年初,荣盛以15.5%的年利率,向中粮信托融得5亿元,一年支付利息将达7750万元。

    截至去年三季度末,荣盛资产负债率为76.95%。大量的高息借贷,势必导致财务费用的大幅增加。截至去年三季度末,荣盛财务费用达1.04亿元。

    殷旭飞说,“从2011年荣盛发展的经营情况来看,银行贷款紧张,高息借债虽然侵吞了其经营利润,但是也保证了房产项目的有序开发。2012年房地产企业的融资可能存在一定的变数,短期内不会得到改善,但是由于实体经济反向地作用于中央经济政策的出台,预计在年中货币政策将迎来转折,房企的融资压力将大大减轻”。

    “荣盛可以向大股东借款,表明母公司的支撑,荣盛去年前三季度的存货周转率0.24,速动比率0.44,流动比率1.57,销售状况一般,但回笼的资金使得手里还有一部分钱,只要房子能继续卖掉,财务风险暂时不会太高。”刘争表示。

    (作者:姜燕)


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